今回は住宅業界の裏側という事で営業、設計、施工の力関係についての記事の記事になります。
集客、予算内でのプラン、工程内での品質確保とお互い会社から求められている物が違いう中、本当に犬猿の仲なんでしょうか。
また、今回の記事は注文住宅に限った内容になります。
建売住宅に関しては別の機会にお伝えします。
この記事でわかることは
・営業、設計、施工、各三者の思いや思惑、信条。
・この会社の建物を買って大丈夫か？の判断材料。
営業
不動産業の営業のイメージって
・パンチパーマ
・恰幅がいい
・ダブルのダークスーツ
・金のネックレスorブレスレット
・高級外車
といったところでしょうか(笑)
概ね合っていますが、最近ではパンチパーマではなく最近の流行はツーブロックのようです。
営業の仕事はご存じのとおり集客です。
お客様の予算内で希望の土地または建物をご紹介して契約する（売る）ことになります。
この契約方法が合法ギリギリだったり、強引、無理な資金計画等で悪評を得たのではないでしょうか。
確かに私がこの業界に入った20年前にいたのは確かですが、現在はほとんど見かけません。
さて、本題に入ります。
営業職の経験はないですが、見てて「大変だな」思うのは、お客様の予算と希望とを両立しなければいけないところ。
誰でも「出費は少なく、できるだけ多くの希望をかなえたい」と思うのは当然です（自分もそう思います）。
その中で言ってみれば「妥協案」を探し出し受け入れてもらうのは至難の業といつも思っています。
物件案内の日までに案内する物件と案内ルートを考えたり、お客様が選んだオプションが集客キャンペーンになんとか入れらないか本社に掛け合ったりと苦労が伺えます。
確かに歩合目当てで、とにかく契約してあとは設計や施工（現場監督）にブン投げてくる営業もたまに見かけますが、長続きしません。
なぜか、結局設計や施工と打ち合わせをすれば「できないことはできない」と発覚するからです。
設計や施工と打ち合わせをしているという事は契約後というのが一般的な場合です。
契約後に「思っていたのと違う」「追加料金が発生する」といったことになり大抵揉めます。
結局のところ会社に居づらくなる、誰にも相手にされなくなる、そして2,3年後に退社するようになりその後も「2,3年後にアフター工事として対応すると営業が約束した」と言われいつまでもお客様、後任が辞めた営業の亡霊に振り回される事態になります。
そうならない為に注意することは、設計や施工に関する質問をした際に「大丈夫です！」と即答する営業は要注意です。
この対応はこの後の設計、施工も一緒です。
自分の担当以外の質問をされたら「担当者に聞いてからの返答で良いですか？」が普通です。
また、「いついつまでにご連絡します」と返答日を伝えないもの気を付けた方がいいです。
以上の事に注意して少しでも「不安だな」「心配だな」と思ったら契約せず少し時間を置くか、他の会社にするか何か対策を考えた方が良いです。
昔と違って今は消費者を守る法整備ができていますので先に書いたようなひどい営業は少なくなってきましたが、それでも注意は必要です。
設計
契約内容や契約プランに従って建物の配置や間取り、色決めを行います。
配置とは土地のどこに建物を建てるか、駐車スペースと庭はどこにするかと、まさに無から有を生み出します。
「限られた制約の中で要望をいかに具現化するか」カッコいいですね、ちょっと憧れます。
限られた制約とは建築基準法と思いがちですが、彼らの仕事を見ていると立地条件や近隣状況ではないかと思います。
立地条件とは
土地は丘陵地なのか平地なのか？
近隣とに高低差がある場合擁壁（ようへき）と言って鉄筋コンクリート製や石積みのいかにも頑丈そうな壁が立っていると思います。
種類にもよりますが擁壁があると擁壁と建物との間隔が近すぎてはいけないと行政から指導を受ける場合があります。
そうすると建物大きさ＝間取りに影響してきます。
前面道路は東西南北どの位置か？
南側は開けたいので前面道路がどの面に接しているかによって建物の形や玄関の位置に考慮が必要になります。
前面道路と敷地に高低差があるか？
敷地内の駐車スペースと建物のとの間に擁壁が必要になり、高低差が大きければ階段が必要になってきます。
一方近隣状況とは
近隣の窓の位置はどこか？
これはかなり重要です。
完成後に窓を開けたら隣の窓と丸カブリで「開けられない」なんてことになります。
都内の狭小物件でない限り受け入れられない状態と思いますので十分注意しましょう。
以上以外にも動線や使い勝手、お子さんが小さければ将来間仕切りができるように下地が必要だったり、キッチンであれば奥様の要望を、駐車スペースではご主人の要望を取り入れたりと、細々とした配慮に設計の建物に対する思いや姿勢が表れるのではないかと思います。
施工（工事）
施工は図面をもとに工事を進めるのですが、やはり２Dの限界なのでしょうか、３Dになると「ちょっとどうかな？」というところが出てきます。
いちばん気になるのは「使い勝手」です。
「このドア開き勝手逆の方がいいのでは？」とか「レンジフードのダクト配管ルートを変えれば天井を下げなくていいのでは？」「収納の棚の高さ高くない？」など使い勝手は気になります。
その時は営業や設計に状況説明と対策を打ち合わせをして進めますが、時には週末にお客様に現場に来ていただき確認することもしばしばです。
とにかく完成してしまってからでは手遅れなので工事中に気付いた事は出来るだけ対応しようと現場の職人さん達も気遣ってくれます。
ですの、以前に書きましたがあのようなことがあるとかなりガッカリします。
まとめ
いかがでしたか？
本文中にも書きましたが法令や各社のコンプライアンスにより今と昔ではお客様（消費者）を守る環境は整っているので大きな心配はいらないと思います。
営業のところで書きましたが担当外の質問や回答に対しての対応は他の業界、会社でも必要な対応だと思います。
何回か転職をしていますが各社、各担当でお客様の為にと言っては大袈裟かもしれませんが気遣い、配慮しながら日々現場を進めていますので任していただければと思います。
以上、帯刀でした。
ありがとうございました。
※記事の内容はわたくしの経験上の事になりますので、すべての不動産、建築関係の会社という意味ではありません。
